Часть 2. Покупка квартиры. Выбор объекта

Второй урок курса "Покупка квартиры по шагам — от идеи до заселения". В предыдущей части мы рассмотрели терминологию и теперь готовы приступить непосредственно к выбору объекта.

Важно вот что. Когда мы говорим про выбор объекта: это значит, что мы пока выбираем только объект: строящийся квартал, фазу или микрорайон. Но не саму квартиру. Квартиру выбирать мы будем в следующей части. Вообще выбор, пожалуй, самая ответственная часть покупки. Ведь он определяет практически все дальнейшие действия. Поэтому спешить не стоит. Самое главное — просмотреть как можно больше вариантов. После этого составить табличку, выписать характеристики каждого рассматриваемого объекта и холодной головой сравнить рассматриваемые объекты. А вот какие это критерии и каков их приоритет, сегодня мы и разберем.

Цена объекта

Да, да. Именно цена, а не стоимость, является основным «финансовым» критерием в будущем выборе квартиры на объекте. Стоимость указывается за всю квартиру, но так как у квартир разные характеристики (метраж, например), то разумнее сравнивать не стоимость приобретаемой квартиры, а удельную стоимость (цену) за один квадратный метр будущей жилплощади. Почему это важно сейчас, при выборе объекта? Потому что цены за квадрат в рамках одного объекта примерно из одной ценовой категории.

Квартиры в одном доме, как правило, имеют примерно одинаковую цену за квадратный метр. Постарайтесь выбрать как можно более дешевое жилье из тех, которое вас устраивает. А потом сможете выбрать ту квартиру, которую сможете себе позволить.

Инфраструктура

Пожалуй, одна из самых важных характеристик будущего жилья, особенно если у вас есть дети. В этом случае объекты без школы, детского садика и поликлиники отметаем сразу. Поверьте, никакие другие плюсы, о которых вам будут петь менеджеры, не заменят этих инфраструктурных объектов — ни лес рядом, ни шаговая доступность метро, ни «благоприятная экологическая обстановка». Правило простое: есть дети и нет инфраструктуры — это жилье не для вас!

Мириться с отсутствием инфраструктуры можно только в случае, если вы убежденный холостяк или бездетная молодая пара, либо если вы покупаете жилье в качестве инвестиции. Когда живешь один, то ни школа, ни поликлиника — по большому счету — не нужны. А если что-то понадобится, то всегда можно добраться самостоятельно до ближайшего учреждения.

Тип дома

Очень важный момент. В основном все дома, которые строятся в настоящее время делятся на три вида: монолитные дома, кирпичные дома и панельные. У каждого из них есть плюсы и минусы, но рассмотрим мы их лишь обзорно. Причиной тому тот простой факт, что вы, скорее всего, будете покупать панельный дом.

Монолит обладает возможностью свободной планировки и у таких домов практически отсутствует усадка, то есть ремонт можно начинать делать прямо на молодом доме. Но вот как раз с ремонтом есть казус. В монолитных домах он составляет едва ни не половину от стоимости коробки, так как межкомнатные перегородки покупатель возводит за свой счет. Да и время строительства (монтажа) в в 4-6 раз больше, чем у панельных домов. Кроме того, сам по себе монолит как правило на 30% дороже панельных домов. Так что этот вариант не из дешевых, а плюсы его довольно спорны. Например, для монолитного дома возможен индивидуальный архитектурный подход.

Кирпичный дом всегда считался довольно экономичным в том плане, что кирпич очень хорошо хранит тепло. Таким образом, энергетические потери сводятся к минимуму. Плюс кирпичная стена выглядит с эстетической точки зрения гораздо симпатичнее, чем панель.

Однако в последнее время панельные дома делают из так называемых сандвич-панелей, которые не уступают кирпичу в теплоизоляционных свойствах, а варианты внешней отделки позволяют выполнять практически любые композиции, в том числе и с использованием краски. А вот стоит панельный дом гораздо дешевле и возводится очень быстро. Современные технологи подразумевают норму в 3 дня на один этаж. Таким образом, новый 17-и этажный дом возводится за 4 месяца вместе с фундаментом и крышей. Единственный недостаток панельных домов — строго типовые проекты.

Транспортная доступность

Почему-то про эту характеристику объекта вспоминают в последнюю очередь, если вообще вспоминают. Однако, если вы не фрилансер и не работаете дома, то учтите, что каждое утро вам придется выдвигаться на работу и возвращаться каждый вечер. Терять по два часа на дорогу — значит стоять в пробке одну шестую часть часть жизни. Слишком высокая цена за «престижный район», не правда ли?

Как оценить транспортную доступность? Во-первых, посмотрите на Яндекс.Карты и попробуйте проложить маршрут на машине. Посмотрите дорогу, которой вам придется ехать. Не поленитесь зайти на Яндекс.Карты с утра когда обычно вы едете на работу и вечером, когда возвращаетесь. Включите режим пробок, оцените время в пути с учетом пробок за несколько дней. Так вы будете иметь представление о том, сколько времени вы будете тратить в среднем на дорогу ежедневно.

Во-вторых, посмотрите, сколько объектов строительства ведется «за вами», которые тоже в будущем будут пользоваться вашей дорогой. Ведь на сегодняшний момент дорога может казаться свободной, а завтра — когда будет сдан какой-нибудь новый микрорайон — будет заполнена желающими проехать на работу.

Киевское шоссе Москвы было образцом хорошей дороги и считалась самой лучшей дорогой Москвы. Ни светофоров, ни пробок, грамотные развязки. Ещё год-два назад можно было быть уверенным, что на «киевке» пробок нет. Однако с развитием проекта «Новая Москва» началась активная застройка района и траспортный департамент уде бьет тревогу и ищет возможности разгрузить магистраль. Метро пока не особо помогает. Возможно, несколько улучшит ситуацию проектируемый транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Саларьево».

В-третьих, постарайтесь разузнать на порталах властей о планируемых новых дорогах. Иногда это помогает оценить будущее района. Особе внимание уделяйте программам развития общественного транспорта. Сделайте предположение, что будете в будущем вам придется ездить на работу на велосипеде. Если вас от этой мысли не передернула, то все нормально.

Экологическая ситуация

Экология — важный вопрос. И не только с точки зрения здоровья, но и с точки зрения эстетики! Ведь куда приятнее жить возле леса или небольшой речки, чем среди бетона, шума машин и канализационных люков. Особенно остро это чувствуется летом, в жару. Уже сегодня в жару в Москве каждое лето мы имеем практически постапокалиптическую картину:

Итак, основой будущей экологичности района является окружения. Хорошо, если объект находится в удалении от крупных промышленных узлов и транспортных магистралей. Ещё лучше, если будущий дом окружен лесом или полем. Однако, в этом случае надо проверить статус окружения. Так, вероятность вырубки лесо-парковых земель невелика, природные охранники, скорее всего, не будут застраиваться и дома в таких окружениях можно брать смело. НУ а территории, имеющие статус заповедных вообще не полежать изменению. Через них даже дорогу проложить будет невозможно.

Если же вокруг земли сельско-хозяйственного назначения, то это повод задуматься. Сельскохозяйственные земли легко переводятся в статус строительных площадок. Исключение — прибрежные зоны, застройка которых на расстоянии 50 метров от линии берега запрещена.

Пример: район Первый Московский, который ранее был занят теплицами селекционного совхоза «Московский», ныне активно застраивается. Зато вокруг него находится лесопарковая зона, которая не полежит вырубке. Но это не заповедник, поэтому через эту зону планируется проложить дополнительный выезд на Киевское шоссе и дорогу до ТПУ «Саларьево». Соседние же земли в застройке «Рассказовка» легко подлежат вырубке и уже застраиваются.

Этап строительства

При выборе так же следует учитывать этап строительства. В случае, если вам негде жить и нужно въехать как можно скорее, то следует присмотреться к более готовым квартирам. Если же жилищный вопрос стоит не так остро или же вы покупаете квартиру в целях инвестиций, то покупайте квартиру на этапе котлована. Простое правило: чем ближе срок сдачи квартиры, тем больше её цена. Разница в стоимости объекта достигает 50%.

Основной цифрой, характеризующей степень готовности дома является срок сдачи его в эксплуатацию. Этот срок прописан в проектной декларации — основном «паспорте» дома. Там же указываются кадастры. Требуйте его в офисах продаж. Если не показывают — разворачивайтесь и уходите. В случае, когда застройщик нарушает этот срок, то согласно ФЗ-214 он несет материальную ответственность. Все остальные заверения менеджеров по продажам не имеют юридической силы. Им платят за то, что бы они врали о сроках сдачи объекта.

Важно, что срок сдачи ключей и срок ввода в эксплуатацию — это не одно и то же. Получение ключей по действующему законодательству происходит через 6 месяцев после ввода дома. Ориентируйтесь на этот срок. Учитывайте эту разницу в своих расчетах. С другой стороны, после ввода дома в эксплуатацию риски недостроя практически нулевые, но и цена квартиры особо расти уже не будет..

Резюме

Итак, составив табличку и выписав все плюсы и минусы вы сможете на холодную голову не испытывая давления менеджеров оценить общую привлекательность всех рассматриваемых объектов и сделать верный выбор в разрезе соотношения цена-качество.

Выбор делается один раз, поэтому сделать его необходимо взвешено. Когда квартира уже куплена, то у жильцов выбора больше нет.