Алгоритм действий при покупке квартиры
Внимание! В настоящее время на сайте есть развернутый цикл статей о покупке квартиры, в котором тема разжевана очень подробно профессионалом. Написано простым и понятным языком. Рекомендуем прочитать их все. Вот оглавление цикла.
Покупка квартиры – это серьезное вложение средств, порой самая весомая трата в жизни человека. Поэтому стоит отнестись к этому процессу со всей серьезностью и ответственностью. Совершенные при покупке ошибке, могут обойтись весьма дорого.
Непосредственно процесс покупки квартиры включает в себя множество этапов. И проводить их можно самостоятельно, а можно, прибегнув к помощи агентств недвижимости. При выборе самостоятельного варианта, необходимо запастись всем багажом знаний для совершения покупки недвижимости, оценить все сложности и сопоставить их преодоление с собственными силами. Если вы хоть немного не уверенны в одном из этапов, что можете справиться с ним самостоятельно, не стоит упираться, лучше привлечь профессионалов для его выполнения со всеми вытекающими отсюда юридическими последствиями.
Ну, что же начнем рассматривать по порядку каждый из этапов.
Поиск варианта для покупки
Все вполне логично, как и при любой покупке, начать надо с поисков подходящего варианта. Здесь есть опять же вариации: искать самостоятельно или обращаться в агентство.
При самостоятельном поиске стоит обратить свой взор на газеты и журналы объявлений о недвижимости, тематические ресурсы в интернете, объявления на остановочных пунктах и досках объявлений. Также в качестве варианта можно обзвонить друзей и знакомых, на предмет обладания ими информации о продающихся квартирах. Для системного подхода к этому этапу, вы должны четко сформулировать свое виденье будущей квартиры и сгруппировать все ее характеристики. Далее, из существующих предложений, отсортировать все подходящие, начать обзванивать контактных лиц по таким предложениям и приступать к визуальному осмотру квартир.
Что касается обращения в агентство недвижимости, то здесь также надо подготовиться, прийти туда не с виртуальным желанием, а с конкретным перечнем всех своих пожеланий по покупке квартиры. Следующий этап в этом случае, является подписание договора с агентством. Как водится, они уже предлагают стандартный (шаблонный) вариант своего договора. Но, ведь никто не запрещает вам вносить в него свои коррективы. Для этого, сначала внимательно изучите предложенный договор и представьте свой список корректировок. Плюс не забудьте настоять на внесении в него, заявленных вами характеристик для поиска объекта недвижимости.
Договор подписан, теперь агентство должно предложить вам варианты для выбора. Если вы считаете, что они не соответствуют заявленным характеристикам, или не подходят по каким-либо причинам, не стесняйтесь об этом говорить и более того, даже требовать более продуктивной работы от них. Ведь вы не забыли в договоре указать сроки, по исполнению обязанностей агентства по поиску и соответственно штрафные санкции за нарушения этого пункта.
Проверка квартиры
Ну, что же вариант подобран самостоятельно, тогда самое время заняться проверкой этого объекта недвижимости на предмет «юридической чистоты». Что можно понимать под «юридической чистотой»? Если описать данное понятия весьма простыми словами, то это значит, что после покупки квартиры вас не должны настигнуть никакие негативные юридические аспекты: признание сделки недействительной, возможность появления новых или действительных собственников недвижимости или лиц, чьи права при этой сделке были ущемлены. И другие возможные негативные последствия.
Этапы проведения проверки «юридической чистоты»:
— Проверить свидетельство о собственности на объект недвижимости, причем обязательно оригинал;
— Сверить данные свидетельства о собственности с паспортом владельца;
— Взять выписку из домовой книги и проверить на факт прописанных людей в квартире. А также, проследить всю хронологию прибытия и выбытия из нее людей;
— Заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), которая позволит наглядно обозреть всю историю этой квартиры. А заодно и сверить данные представленного права на собственность с этим документом.
Так выглядит структура проверки юридической чистоты, но для более глубокого анализа всех документов, стоит быть в курсе некоторых моментов законодательства, которые смогут создать проблемы после покупки квартиры.
Для начала, вам следует убедиться в дееспособности продавца квартиры, обязать предоставить его соответствующую справку. Ведь в случае, если он окажется недееспособным, то такая сделка уже после покупки будет оспорена в суде и вас лишат недвижимости, возвратив его владельцу.
Далее, исходя из собранных документов, надо определить не существует ли по этой квартире временно выбывших жильцов. Ну, например, по причине прохождения срочной службы или отбывания в местах лишения свободы. Таковые могут быть выписаны на время и потом смогут заявить свои права и будут совершенно правы, с точки зрения законодательства.
Отдельной историей являются несовершеннолетние дети на момент покупки квартиры. Если они прописаны в ней, то ущемление их прав будет восстановлено. Т.е. они должны быть выписаны по новому месту жительства. Даже в том случае, если квартира уже прошла несколько продаж, и ущемление прав несовершеннолетних произошло при покупке квартиры предыдущим собственником, то все претензии по закону предъявляются к последнему владельцу. Вполне возможно, что купив квартиру, человек узнал об этом обстоятельстве и теперь пытается избавиться от последствий и перепродать ее.
Если нет стеснённости в средствах, то имеет смысл рассмотреть возможность обращения к профессиональным юристам. Юридическое обслуживание (сопровождение) сделки в этом случае полностью ложится на плечи конторы.
Следующий нюанс связан с возможными перепланировками в квартире. Для выявления таких проблем, надо сверить паспорт, выданный ТБТИ и действительную планировку квартиры. Если есть несоответствия, т.е. была сделана перепланировка, а не была узаконена, то все проблемы в будущем, могут лечь на ваши плечи. Поэтому надо ставить условие владельцу, что он обязан узаконить перепланировку перед покупкой.
Если собственник состоит в браке, то надо заручиться нотариальным согласием на продажу квартиры супруга (супруги), ведь по законодательству все имущество, нажитое в браке, в равных долях принадлежит супругам. После продажи квартиры от одного из супругов может последовать иск о несогласии на продажу.
В квартире, на момент совершения сделки, не должно быть прописан никто. Если все-таки вы договорились при сделке, что на время кто-то останется прописанным, то закрепите нотариально намерения этих лиц выписаться, спустя определенный срок, т.е. фактически их отказ от претензий на квартиру. Хотя учтите, что в период прописки, они могут заявить свои права на пользование помещением.
Все подобные риски также можно обезопасить при помощи страхования. Т.е. попросту оформите страховку от рисков потери недвижимости, в результате указанных обстоятельств и в случае их возникновения вы вернете все свои деньги, хотя квартиру, возможно, и потеряете.
Расчеты при покупке квартиры
Все этапы пройдены, осталось дело только за расчетами за квартиру. Здесь тоже есть ряд нюансов. Нежелательно просто передать деньги в руки собственника, ведь потом он может сказать, что вы не выполнили условия оплаты и вернуть себе квартиру, при этом, оставшись с вашими деньгами.
Для проведения безопасных расчетов по сделке приобретения недвижимости, есть несколько вариантов. Можно воспользоваться услугами банка по аренде банковской ячейки. Вы составите договор, где подробно опишите условия открытия этой ячейки и извлечения из нее денег. Ну, например, в договоре будет указано, что открыть ячейку продавец имеет право после оформления на вас квартиры, что будет подтверждаться выпиской из ЕГРП, или открыть ее можно по факту передачи вам в руки права собственности на квартиру и выписки ЕГРП.
Второй вариант – это расчеты через нотариуса. Это значит, что контроль над расчетами будет производится нотариусом. Т.е. покупатель обязан передать нотариусу на хранение сумму денежных средств, согласно оговоренной в договоре стоимости квартиры, а после оформления сделки и представления нотариусу документов, он может их получить. Или просто зафиксировать факт передачи денег по договору у нотариуса.
Еще, как вариант, можно использовать перевод денежных средств по безналичному расчету через банк на счет продавца.
Следующий нюанс, связанный с расчетами за покупаемую квартиру – это указание заниженной стоимости в договоре и фиксация такой же заниженной суммы при расчетах. В качестве мотивации таких действий, покупатели или продавцы выдвигают аргумент слишком высокого налогообложение или желание скрыть истинные доходы. Не забывайте о том, что в случае признания сделки недействительной или возникновении других обстоятельств, отмены продавцом сделки в судебном порядке со ссылкой не выполнения вами отдельных пунктов договора, к возврату будет полагаться сумма, указанная в договоре. Это достаточно распространенная схема мошенничества, на которую очень часто попадаются покупатели.
Завершающим этапом покупки квартиры станет оформления акта приема-передачи, в котором надо указать все нюансы, включая и полученную документацию.
Вот таков набор советов, которые необходимо применять, покупая квартиру. Все они направлены на защиту прав и интересов покупателя, минимизацию рисков при такой весомой денежной страте. Не ленитесь и не пренебрегайте этими советами, ведь они сослужат вам только хорошую службу.