Ипотека со ставкой через моспрайм
Одним из вариантов обзавестись собственным жильем для многих является ипотека. Ипотечное кредитование позволяет многим молодым семьям обзавестись собственным жильем уже сейчас, а не ждать несколько лет, стараясь скопить нужную сумму на приобретение жилья. Ипотечный кредит выдается на длительный срок и является целевым кредитом. В качестве обеспечения кредита выступает не только поручитель, но и приобретаемое жилье, которое остается в залоге у банка до погашения всей суммы кредита. Различные банки предлагают различные условия по ипотечному кредитованию.
Виды ипотечного кредитования
Ипотечные кредиты выгодны для молодых семей. Особенно это актуально, когда молодая семья попадает под одну из приоритетных программ кредитования, поддерживаемую государством. Такие программы позволяют возвращать часть средств выплаченных по ипотечному кредиту, что снижает итоговую сумму выплаты по кредиту. Можно сказать, что процентная ставка по кредиту значительно меньше, чем та, которую выставляет банк давший кредит. Однако, каждый банк выставляет не только свою процентную ставку, но и предлагает несколько видов кредитования.
Во-первых, ипотечный кредит с фиксированной ставкой на весь период кредитования. Такой кредит позволяет спланировать свои платежи и тратить определенную сумму ежемесячно на погашение кредита. Во-вторых, кредит по ставке через моспрайм +%. Такой кредит рассчитывается на несколько месяцев, в основном на квартал. То есть, квартал вы платите по одной процентной ставке, затем происходит перерасчет, и вы платите по другой процентной ставке. С одной стороны, такой кредит выгоден, так как происходит перерасчет процентной ставки. С другой стороны, такой кредит может поставить в затруднительное положение, так как процентная ставка может резко возрасти, что приведет к увеличению выплат по кредиту. Некоторые банки предоставляют услугу перехода с фиксированной ипотечной ставки на плавающую ставку и обратно. То есть, несколько месяцев можно платить ипотечный кредит по фиксированной ставке, затем перейти на ставку моспрайм + %. Такой переход позволяет уменьшать выплаты по кредиту, если ставка моспрайм ниже фиксированной процентной ставки. За каждый переход с одной процентной ставки на другую банк берет разовую комиссию. Однако, если процентная ставка через моспрайм снижается и становится ниже фиксированной, то комиссия получается не большая, учитывая экономию на процентах по выплате кредита.
Что такое моспрайм + %?
Вообще, моспрайм – это российский аналог ставки Либор. Либор рассчитывается в иностранной валюте, а моспрайм в российских рублях. При этом, расчет производится по средней ставке восьми банков, которые определяет Национальная валютная ассоциация. В список этих банков входят: Сбербанк, Газпромбанк, Внешторгбанк, Ситибанк, Райффайзенбанк, АМРО банк, Международный московский банк, ВестЛБ Восток. Ежедневно, в 12 часов 30 минут по московскому времени происходит перерасчет ставки моспрайм. Для этого, из восьми банков участников убираются по одному банку с самой высокой процентной ставкой и с самой низкой. Затем рассчитывается среднее арифметическое оставшихся банков, что и является показателем моспрайм. Клиенты, выбравшие ипотечный кредит по ставке через моспрайм, уплачивают банку фиксированный процент плюс процент по ставке моспрайм. Допустим, фиксированный процент по ипотечному кредиту составляет 12%, при расчете ставки через моспрайм + % такой кредит может оказаться меньше, если среднеарифметическое окажется маленьким, например 6%. В таком случае, по ставке моспрайм +3%, ставка по кредиту составит не 12%, а всего 9% (6% + 3%). Это является выгодным, но при длительном пользовании таким условием кредитования невозможно предугадать, как поведет себя ставка по моспрайм через 2 или 3 месяца. Если она сохранится на таком же уровне, то получится сэкономить, а если она возрастет, то платежи по кредиту могут существенно увеличиться. В настоящий момент индекс моспрайм равен 3,5 %, значит, платежи по ипотечному кредиту не превысят десяти процентов. Однако, никто не может дать гарантии, что этот индекс не изменится через полгода или год и платежи не вырастут в несколько раз.
Выгодно ли брать ипотечный кредит по ставке моспрайм?
Проводить серьезный анализ ставки моспрайм пока еще рано. Этот показатель начали определять с 2005 года. То есть срок деятельности ставки еще мал и намного меньше срока, на который выдают ипотечные кредиты в рублях.
Выгодность кредита привязанного к показателю моспрайм можно рассчитать только на небольшой срок, то есть три – шесть месяцев. Но, как правило, на такой срок никто не берет ипотечный кредит. Поэтому судить о долгосрочной выгоде не приходится. На сегодняшний день, кредит, привязанный к ставке моспрайм, является одним из самых рисковых кредитов с плавающей ставкой. Во-первых, это связано с тем, что в определении ставка моспрайм принимает малое количество банков-участников. Это может привести к спекулятивному сговору и завышению ставок по кредитам. Во-вторых, если ставка рефинансирования колеблется в среднем на два – четыре процента, то показатель моспрайм может измениться на двадцать и более процентов, что приведет к увеличению выплат по такому кредиту.
Если судить о выгодности рублевого ипотечного кредита привязанного к показателю моспрайм, то можно сказать, что такой кредит выгоден. Выгода заключается в низком показателе ставки по моспрайм, но никто не сможет дать гарантии, что эта ставка не увеличится через год или два. Поэтому, такой кредит желательно погасить как можно скорее, в течение года, пока не произойдет повышение индекса моспрайм. А повышение может произойти по нескольким причинам: спекулятивный сговор, экономическая нестабильность, снижение стоимости нефти на международном рынке. Во всех этих случаях индекс моспрайм может резко возрасти, что приведет к удорожанию всего кредита.
