Будущее рынка жилья в России

Нестабильная ситуация и не совсем адекватная ценовая политика на жилищном рынке в итоге стали одним из факторов, усугубивших мировой финансовый кризис 2008 года. В результате сильно пострадала сфера строительного бизнеса в США, странах Европы и в России.
В сравнении с прочими странами, в России, пожалуй, рост цен на недвижимость в период с 2002 по 2008 годы, был наиболее высоким. Учитывая показатели инфляции, стоимость жилья за эти годы увеличилась практически в 2,5 раза. Особенно в этом плане отличилась Москва. Здесь цены на недвижимость были просто астрономические, что обуславливалось рядом факторов, таких как значительный и постоянный приток капитала, рост доходов населения в целом, но, в первую очередь, высоким спросом как со стороны жителей столицы, так и со стороны множества мигрантов. После кризиса началось резкое падение цен. По всей России цены (в рублевом эквиваленте) на первичном рынке жилья снизились на 11%, на вторичном — на 10%, в Москве – на 17% и 20% соответственно.

Сегодня экономики пострадавших стран начинают восстанавливаться, хотя уровень прежних лет все еще не достигнут. Если верить оценкам экспертов, жилищный рынок в России возрождается достаточно медленными темпами, наблюдается продолжающее снижение цен по стране, хотя определенные обнадеживающие тенденции для бизнеса можно отметить.

Первичное жилье

Резкое падение цен на недвижимость нанесло серьезный удар по бизнесу строительных застройщиков, а соответственно и по первичному рынку жилья. Кроме того, нельзя не отметить, что банки тут же повысили ставки по ипотечным кредитам и в целом, и для новостроек в частности. И хотя сразу после кризиса ставку меньше 13.5 -14% годовых встретить было сложно, сегодня нельзя не отметить позитивную тенденцию к понижению ставок. Ведь доступные дешевые ипотечные кредиты, как ничто другое, подогревают рост рынка недвижимости и повышают спрос среди населения.

Подобная ситуация заставила застройщиков скорректировать планы развития бизнеса. Теперь населению предлагается не элитное жилье в дорогостоящем современном комплексе, а квартиры эконом-класса как в городе, так и на загородных рынках. Стоит отметить, что темпы строительства по сравнению с докризисными годами выросли, так как раньше достаточно было строить мало, чтобы заработать много, сейчас это уже не пройдет. При этом цены на новое жилье если и будут расти, то незначительно, в пределах инфляции. Ведь наибольшим спросом по-прежнему пользуются самые дешевые предложения, а там, где цены неоправданно завышаются, падает спрос.

Такое положение обуславливается не слишком высоким ростом доходности населения России за посткризисные годы, а также тем, что сегодня большинство квартир в новостройках продается уже, фактически, после сдачи дома в эксплуатацию, и для получения прибыли застройщики стремятся реализовать недвижимость как можно быстрее. Также нельзя обойти вниманием тот факт, что количество возводимых объектов недвижимости в различных российских городах неуклонно растет, а значит, можно будет выбрать подходящее, не слишком дорогое, но комфортное жилье.

Об изменении ситуации в 2012 на строительном рынке жилья также свидетельствует значительный рост желающих приобрести комфортабельную квартиру в пригородных микрорайонах, где цены на недвижимость значительно ниже, чем в черте города. Однако это может повлечь за собой увеличение цен на квадратный метр в 2013, учитывая высокий спрос на подобные апартаменты, а также и на индивидуальное жилье – таунхаусы, коттеджы. Также существенное влияние на стоимость такой недвижимость оказывает и ситуация с землей, свободных земельных участков для возведения отдельных поселков вокруг крупных городов России не так уж и много. Хотя постепенно жилье начинает строиться не в самих пригородах, а в так называемых экологически чистых зонах, находящихся на значительном удалении от мегаполисов.

Вторичное жилье

Если говорить о рынке вторичного жилья, здесь ситуация следующая – стабильным спросом по-прежнему пользуются однокомнатные квартиры, а также недорогая недвижимость в спальных районах. Наиболее доступные в этом плане апартаменты находятся в панельных домах как старой, так и новой постройки. Так, в Москве проблема с вторичным жильем стоит очень остро, таких предложений на рынке очень и очень мало. Поэтому в столице цены на такую недвижимость могут и вырасти, особенно, если в продажу поступают квартиры в отличном состоянии, но, в целом, ситуация вряд ли кардинально поменяется.

Элитное жилье, трех- и четырехкомнатные квартиры улучшенной планировки в престижных центральных районах города пострадали от кризиса больше всего – высокие цены и низкий спрос мешают как застройщикам, так и владельцам на вторичном рынке реализовать недвижимость этого уровня.

Хотя и здесь желающим обзавестись собственным жильем может повезти – в динамике цен на жилье высокого класса наметилась тенденция к снижению.

Выводы

Итак, можно сделать вывод, что конец 2012 и 2013 годы станут периодом строительного бума, когда цены на жилье, наконец, приблизятся к доступным, а центр внимания будущих владельцев квартир сместится с рынка вторичного на рынок первичного жилья. В целом, стоит отметить, что цены будут расти незначительно, в пределах 2-5%.

Также хочется верить, что по мере стабилизации экономической ситуации в стране, в банковской сфере произойдут значительные подвижки, и ставки по ипотечным кредитам начнут снижаться, положительным признаком можно считать уже и то, что в 2012 году снова заработала программа получения кредита на жилье без первоначального взноса.
Хотя нельзя не заметить, что, если ставки останутся на прежнем уровне, это может привести к падению интереса и спроса на ипотечное кредитование.

Перспективы, как видно, достаточно благоприятные, но по-прежнему значительное влияние на рынок жилья будет оказывать стабильная или нестабильная политическая и экономическая ситуация в России.