Паевые инвестиционные фонды недвижимости
В современном мире сложилась такая ситуация, которая оказывает благоприятное влияние на использование различных финансовых инструментов. Следует отметить, что все большую популярность набирают так называемые ПИФН. У таких фондов есть ряд особенностей, которые выгодно их отличают от других. При создании подобных фондов уделяют особое внимание таким понятиям, как тип фонда, возможные пайщики, управление паевыми средствами, выбор компаний, которые будут управлять фондами.
В соответствии с законодательством Российской Федерации, такие фонды должны быть только закрытого типа. То есть пайщики могут потребовать возврата паевых средств только после того, как фонд прекращает свою деятельность. При этом срок действия такого фонда не может превышать пятнадцати лет.
Основные ПИФы недвижимости
Среди паевых фондов недвижимости выделяют как рентные фонды, так и собственно паевые. Рентные фонды выделяются в отдельную группу потому, что состав активов подобных фондов имеет свою специфику. В этот вид фондов можно включать земляные наделы, которые определены под сельскохозяйственные нужды. В некоторых случаях те, кто является собственников сельскохозяйственных наделов, могу изъявлять желание в будущем изменить категорию своей земли. Поэтому на первоначальном этапе можно создавать рентный фонд, который сразу же сделает налоги минимальными. После этого рентный фонд по решению его владельцев может быть переведен в стандартный ПИФН.
Также выделяют собственно паевые инвестиционные фонды недвижимости. Структура таких фондов прописана в положении о паевом фонде. В состав имущества такого фонда могут войти деньги, которые могут размещаться на депозитах как в отечественной, так и в иностранной валюте, недвижимость, а также право на ее аренду, долговые инструменты.
Из всего вышесказанного вытекает, что возможности ПИФов недвижимости намного шире, чем рентных фондов. К примеру, рентные фонды не могут являться участниками соглашений на долевое строительство, инвестиционных договоров, а также быть девелоперами. В рамках доверительного управления, компания, которая его осуществляет должна соблюдать все требования в отношении структуры активов фонда. Например, оценочная цена недвижимости, проектной документации, имеющихся у фонда имущественных прав должна быть не менее сорока процентов от цены чистых активов этого фонда.
Что касается рентных фондов, то здесь такие требования намного более жесткие. В течение двух третей рабочих дней в году оценочная цена всей недвижимости, а также прав на нее не должна быть меньше пятидесяти процентов.
Земельные наделы и недвижимость, как предполагаемый актив такого закрытого фонда
Следует отметить, что рентные фонды, чьи паи не имеют ограничения в обороте, могут включать в свой состав недвижимость, которая при этом должна быть на территории Российской Федерации. Анализ нормативно-правовой базы в этой сфере показывает, что земельные наделы, которые оформлены в соответствии с нормами, могут стать частью фонда. При этом это может произойти как на этапе становления фонда, так и уже в процессе его формирования.
В соответствии со статьей 284 ГК РФ любой земельный участок, который предназначен для сельского хозяйства и при этом не используется в этих целях в течение трех лет, может быть изъят. Если земля, предназначенная для ведения на ней сельскохозяйственных работ не предполагает проведения на ней застройки, она не может быть включена в обычный паевый инвестиционный фонд недвижимости. Такие участки могут быть активами только ПИФН, которые относятся к категории рентных фондов.
Также следует отметить, что в соответствии с законодательством в нашем государстве право на владение земельным участком может быть ограничено в соответствии со статусом собственника. Согласно такой норме, граждане иностранных государств, иностранные юридические лица или российские юрлица, которые имеют более пятидесяти процентов иностранных средств в уставном капитале, могут владеть таким участком только на правах аренды.
Имущественные права и ЗПИФН
Что касается рентных фондов, здесь права на имущество могут быть ограничены только правом аренды недвижимости. Что касается закрытых паевых фондов, чьи паи не ограничены в обороте, могут включаться права на аренду недвижимости, права на имущество согласно документам определяющим участие в долевом строительстве. Следует отметить, что в это случае компания, которая осуществляет долевое управление в таком фонде недвижимости не имеет права являться застройщиком. Такой фонд имеет право быть только участником долевого строительства, которые осуществляет передачу денежных средств, предназначенных для строительства. Однако такой запрет не распространяется на фонды с квалифицированными инвесторами.
У ЗПИФН, чьи паи находятся в собственности у квалифицированных инвесторов более широкие полномочия при ведении деятельности в качестве застройщика. Такие фонды и компания, которая осуществляет управление фондом, могут также вести следующую деятельность:
Заключение инвестиционных договоров с девелоперами и соинвесторами. Результатом таких договоров становится включение недвижимости в имущественный состав фонда;
Заключение инвестиционных договоров с юрлицами. Согласно таким договорам, фонд будет выступать в качестве девелопера и привлекать средства юридических лиц.
В случаях если фонд владеет правами на землю, которая является его активом, а управляющая компания этого фонда является девелопером, строительство на такой земле осуществляет через заказчика строительства, потому что у управляющей компании ограничены права.
Таким образом, в настоящее время паевые инвестиционные фонды недвижимости представляют возможность хорошо инвестировать свои свободные средства. Однако Для того, чтобы сделать такие инвестиции успешными, необходимо не только понимать, что из себя представляют подобные паевые фонды, но и собирать исчерпывающую информацию о каждом из них перед тем, как вложить свои деньги.
